2019-11-04
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限價(jià)條件下，“降本增效”成為檢驗(yàn)房企綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的重要體現(xiàn)。
在工程項(xiàng)目開展的初期，必須要進(jìn)行土方管控，這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)算準(zhǔn)確，并且為項(xiàng)目的資金投入和分配做到事前的統(tǒng)籌。
然而，在現(xiàn)在的政策環(huán)境(“環(huán)保督查”和“藍(lán)天保衛(wèi)張”)和當(dāng)?shù)貕艛喹h(huán)境(多人劃片區(qū)壟斷，多個(gè)地頭蛇)下，土石方工程成本管理工作頗有點(diǎn)棘手。
下面作者結(jié)合一個(gè)大型項(xiàng)目的實(shí)踐和實(shí)戰(zhàn)，剖析新形勢(shì)下土方成本管理要點(diǎn)與難點(diǎn)，全文分為以下六個(gè)部分：
投資決策階段土方調(diào)研、土方成本的前期策劃、土方價(jià)格因素的調(diào)研、招標(biāo)或者直接委托、過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)及難點(diǎn)、土方工程監(jiān)察審計(jì)關(guān)。
投拓階段的土方踏勘
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投資決策階段，進(jìn)行土石方踏勘的目的是：相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風(fēng)險(xiǎn)提示，為投自己決策提供參考依據(jù)。
1、投資決策階段需要對(duì)土方工程進(jìn)行以下四個(gè)方面的調(diào)研：施工難度、地質(zhì)地貌、市場(chǎng)調(diào)研、土方平衡;
A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對(duì)總體施工難度要有預(yù)判;
在現(xiàn)在住宅依然講究高周轉(zhuǎn)的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開盤與現(xiàn)金流回正的一大重要因素。
案例呈現(xiàn)：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。
而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會(huì)被爆破所影響的話，那么此時(shí)的土石方的施工難度將會(huì)變大，施工工期將會(huì)拉長(zhǎng)。
以上此種情況，土石方工程將會(huì)大大影響項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間變晚，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本增加。
此時(shí)，踏勘小組應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程作出風(fēng)險(xiǎn)提示;
B、地質(zhì)地貌：土方，淤泥，石方或者土質(zhì)類型;
不同的地質(zhì)地貌，對(duì)土石方的成本預(yù)估影響較大。
如果是石方，則有可能會(huì)增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運(yùn)單價(jià)較高或者需要進(jìn)行換填。
所以：踏勘表中，應(yīng)清晰的體現(xiàn)地塊現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)地貌;
C、市場(chǎng)調(diào)研：富余還是稀缺，壟斷化還是市場(chǎng)化，土源或棄土點(diǎn)距離、周邊項(xiàng)目單價(jià)水平;
此項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研，目的是要能相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土方綜合單價(jià)：
周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項(xiàng)目情況剛好相反，則對(duì)土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應(yīng)會(huì)增加成本;
區(qū)域土方是壟斷化還是市場(chǎng)化：市場(chǎng)化，定單位采用招標(biāo)，壟斷，定單位采用直接委托;摸排這個(gè)情況，可以有助于快速開盤。
如果公司對(duì)拿下這個(gè)地塊有100%的信心，那么在地塊摘牌之前，可以提前將土方合同直接委托確定和完成招標(biāo)工作。
(為避免簽訂無(wú)效合同，通常只剩下發(fā)放中標(biāo)通知書，或者，合同蓋章未完成)，這樣基本可以做到摘牌即開工。
土源及棄土點(diǎn)距離：通過(guò)當(dāng)?shù)卣P(guān)系，可以初步大致摸排周邊棄土場(chǎng)的分布情況，有利于初步判斷土方單價(jià)的區(qū)間范圍;
周邊項(xiàng)目土方單價(jià)：通過(guò)了解周邊項(xiàng)目土方單價(jià)，以及土源或者棄土點(diǎn)的距離，基本可以在較小范圍內(nèi)鎖定土方單價(jià)，從而相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土石方成本;
D、土方平衡：大致預(yù)估挖填方量、是否能盡量地塊內(nèi)平衡;
根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)，然后結(jié)合強(qiáng)排方案與地庫(kù)形式及開挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達(dá)到相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估該項(xiàng)目的土石方成本的目的;
2、土方踏勘清單
由于土地市場(chǎng)的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準(zhǔn)確的對(duì)土石方工程完成踏勘，應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程制作專門的“土方踏勘清單”。
投資拓展小組人員只需要根據(jù)踏勘清單一一完成相關(guān)要素的調(diào)研，避免人為經(jīng)驗(yàn)，缺漏相關(guān)調(diào)研因素，某標(biāo)桿企業(yè)的“土方踏勘清單樣表”如下：
土石方成本的前期策劃
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前策目的：土方成本的前期策劃著重于通過(guò)前期資源整合或者結(jié)合規(guī)劃方案，來(lái)降低整個(gè)項(xiàng)目的土石方成本;
A、調(diào)研同期內(nèi)土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目
此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現(xiàn)，可事先與土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目達(dá)成合作意向。
在招標(biāo)或者直接委托時(shí)規(guī)定項(xiàng)目土方來(lái)源或棄土點(diǎn)，會(huì)大大減少土方成本。
B、土方富余，采用景觀微地形，減少土方外運(yùn)方量
如果場(chǎng)內(nèi)土方富余，則在做總圖確定標(biāo)高的時(shí)候，考慮采用景觀微地形，一來(lái)可以大量減少土方外運(yùn)成本，二來(lái)，景觀層次感增加，可以增加客戶的體驗(yàn)感。
長(zhǎng)沙龍湖某項(xiàng)目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳，具體詳見上述圖片;
C、地庫(kù)抬高或者采用節(jié)地模式，大大節(jié)約土方成本
對(duì)于需要大量外運(yùn)土方的項(xiàng)目，如果能夠抬高地庫(kù)或者采用節(jié)地模式，則可大大減少土方開挖成本。
但是使用此種方案的前提條件是：規(guī)劃允許或者政府允許，地庫(kù)抬高 部分不計(jì)容，否則導(dǎo)致?lián)p失損失貨值，則得不償失;
筆者經(jīng)歷的案例示例如上，但是上述情況有相應(yīng)的適用范圍：
適用情況一：防洪區(qū)域(沿江沿河階段);
適用情況二：規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中，抬高一定程度不計(jì)容;
適用情況三：ZF關(guān)系較好，可突破規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(三四五線城市);
警惕因素：限高的正負(fù)0從哪里開始計(jì)算?
D、采用坡地建筑，此種情況在純別墅項(xiàng)目使用較多
利用原地貌中的山體地形，塑造坡地別墅，此種情況特別適用于高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，或者依托山體公園的別墅洋房項(xiàng)目。
這樣不僅僅可以節(jié)約土方，而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度，可以給項(xiàng)目帶來(lái)高溢價(jià)的效果。
土石方價(jià)格因素的調(diào)研
3
拿到地塊以后，土方招標(biāo)或者直接委托之前需要全面的對(duì)土方各類要素進(jìn)行調(diào)研，便于后續(xù)進(jìn)行土石方招標(biāo)或者直接委托價(jià)格的把控：
A、調(diào)研途徑：咨詢公司、同事領(lǐng)導(dǎo)、同行圈子、行業(yè)協(xié)會(huì)、合作方;
咨詢公司：一般咨詢公司招標(biāo)會(huì)在土方招標(biāo)前進(jìn)行，所以，在咨詢公司招標(biāo)的時(shí)候，可以讓各個(gè)咨詢公司提供所服務(wù)項(xiàng)目的土方單價(jià)信息;
同事領(lǐng)導(dǎo)：一般公司內(nèi)部有來(lái)自本地各大地產(chǎn)公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢到大部分項(xiàng)目的土方單價(jià);
同行圈子：在每個(gè)地區(qū)，都有相應(yīng)招標(biāo)及成本的同行圈子，平時(shí)注意交流，在關(guān)鍵時(shí)刻群內(nèi)的弱關(guān)聯(lián)的成員會(huì)幫助你快速準(zhǔn)確的獲取某些價(jià)格信息;
行業(yè)協(xié)會(huì)：這里的行業(yè)協(xié)會(huì)一般指渣土協(xié)會(huì)，渣土協(xié)會(huì)里面可以找到相應(yīng)的行業(yè)數(shù)據(jù)。
比如：環(huán)保車運(yùn)費(fèi)定額，垃圾處置費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)等，同時(shí)額也可以通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，找到相應(yīng)運(yùn)輸車隊(duì)的聯(lián)系方式，打聽運(yùn)輸費(fèi)用的價(jià)格;
合作方：如果是品牌開發(fā)商第一次進(jìn)入某地區(qū)，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行合作，則可以借用合作方的資源來(lái)了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)土方價(jià)格信息;
B、調(diào)研要素：棄土場(chǎng)或土源、運(yùn)費(fèi)、運(yùn)輸車輛、辦證
棄土場(chǎng)或土源分布與距離（分布、距離、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，證件情況）：分布涉及到周邊可用的棄土場(chǎng)情況，棄土場(chǎng)或土源距離項(xiàng)目遠(yuǎn)近涉及到運(yùn)費(fèi)的高低，某市的棄土場(chǎng)規(guī)劃圖如下：
備注：正規(guī)的棄土場(chǎng)或者土源可以從城鄉(xiāng)規(guī)劃局、本區(qū)域城管相關(guān)部門以及渣土協(xié)會(huì)這三方方面了解。
非正規(guī)的棄土場(chǎng)一般可以從車隊(duì)，各土方單位那里可以了解到。
棄土場(chǎng)或土源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有證情況：
例如，某區(qū)域棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況為：220-240元/車，但是這個(gè)價(jià)格不同地區(qū)差異較大，得進(jìn)行當(dāng)?shù)貙?shí)際調(diào)研。
棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況跟當(dāng)?shù)貤壨翀?chǎng)的多少，以及項(xiàng)目土質(zhì)情況，環(huán)保政策的嚴(yán)格程度，是一個(gè)變動(dòng)的數(shù)據(jù)，并非一成不變。
現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多沒有證件的棄土場(chǎng)也在運(yùn)營(yíng)，如果無(wú)證的棄土場(chǎng)在國(guó)家政策較為嚴(yán)格的情況下有可能會(huì)關(guān)閉。
屆時(shí)棄土場(chǎng)變化則會(huì)導(dǎo)致運(yùn)距變化，導(dǎo)致土方單位成本增加，有潛在的索賠風(fēng)險(xiǎn)。
案例呈現(xiàn)：筆者所在項(xiàng)目，因國(guó)家環(huán)保政策嚴(yán)格，部分無(wú)證棄土場(chǎng)關(guān)閉，導(dǎo)致土方單位運(yùn)距增加，土方單位提出索賠報(bào)告，要求調(diào)整土方外運(yùn)單價(jià);
運(yùn)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)：
根據(jù)從渣土協(xié)會(huì)調(diào)查得知，對(duì)于新型環(huán)保車，政府指導(dǎo)價(jià)，最低108.85元/車起步，每增加一公里，約增加27-28元/車，折合方量為3.5元/m3左右。政府指導(dǎo)價(jià)示例如下：
根據(jù)從渣土車隊(duì)調(diào)研得知：實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格約政府指導(dǎo)價(jià)的7-8折左右;
運(yùn)輸車輛：現(xiàn)在全國(guó)各地開始實(shí)行環(huán)保渣土車，那么對(duì)于新型車輛，我們需要對(duì)車輛的型號(hào)，裝車容量進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，才能將多少錢一車的運(yùn)費(fèi)，轉(zhuǎn)換成多少元一立方的綜合單價(jià)。
經(jīng)實(shí)際測(cè)量長(zhǎng)沙市新型渣土車裝車自然密實(shí)方量為：8m3左右;
而對(duì)于土方單位可以調(diào)動(dòng)的渣土車的量，決定了在可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位的出土效率問(wèn)題。
在土方合同內(nèi)只約定絕對(duì)工期是沒有太大實(shí)際效用的，必須要約定可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位需要提供多少機(jī)械與運(yùn)土車輛，以保證出土效率。
渣土證辦理的資料，流程，費(fèi)用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關(guān)事宜，因?yàn)樵磷C的辦理涉及到你所在項(xiàng)目何時(shí)能夠名正言順的順利出土。
如果沒有渣土證，但是你的項(xiàng)目塔樓需要搶預(yù)售節(jié)點(diǎn)，那么則會(huì)出現(xiàn)土方需要場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)而增加大量無(wú)效成本，所以渣土證的辦理事宜，應(yīng)是成本重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng);
經(jīng)實(shí)際調(diào)研某市渣土證辦理的需要的資料如下：
建筑垃圾處置核準(zhǔn)申請(qǐng)書;
法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人個(gè)人身份證明;
建設(shè)工程用地紅線圖;
《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù);
工程場(chǎng)地現(xiàn)狀地形圖、工程總平面圖;
建設(shè)工程施工合同;
建筑垃圾運(yùn)輸合同
從以上資料清單可以看出，《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)，在土方施工階段，是最難以提供的資料。
這時(shí)則需要溝通土方單位與政府部門進(jìn)行溝通，在缺乏此項(xiàng)資料的前提下，需要將渣土證辦理下來(lái)，需要的溝通費(fèi)用約十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)不等。
合同中應(yīng)約定，此項(xiàng)費(fèi)用是計(jì)入綜合單價(jià)，還是單獨(dú)列支，不然后期會(huì)出現(xiàn)土方單位單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行索賠。
流程與周期：所有資料準(zhǔn)備齊全，遞交至渣土辦進(jìn)行審核，審核通過(guò)，然后進(jìn)行公示，公示通過(guò)以后，就可以發(fā)放渣土證，這個(gè)周期從10天至50天不等。
此時(shí)，土方單位的政府關(guān)系，將直接 關(guān)系到渣土證辦理是否順利以及周期的長(zhǎng)短;
以上所有價(jià)格因素的調(diào)研，應(yīng)達(dá)到在沒有招標(biāo)的情況下，可以直接進(jìn)行組價(jià)，組出土方主要項(xiàng)目的綜合單價(jià)，示例如下：
C、調(diào)研價(jià)格：周邊項(xiàng)目外運(yùn)、內(nèi)轉(zhuǎn)、回填、淤泥、石方等的綜合單價(jià);
筆者所在項(xiàng)目為該地產(chǎn)公司進(jìn)入長(zhǎng)沙的第一個(gè)項(xiàng)目，為合理確定本地塊的土方外運(yùn)單價(jià)水平，對(duì)周邊區(qū)域同類型多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)土方外運(yùn)單價(jià)調(diào)研，調(diào)研對(duì)比結(jié)果如下：
除此之外相應(yīng)淤泥，石方，內(nèi)轉(zhuǎn)，回填等相關(guān)單價(jià)也應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)研數(shù)據(jù);
招標(biāo)直委的要點(diǎn)和難點(diǎn)
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招標(biāo)與直接委托涉及到：方式選擇，計(jì)量方式，計(jì)價(jià)方式以及界面劃分
A、方式選擇：能夠招標(biāo)、絕不直委;
一是：取得相關(guān)政府部門的支持
土方工程涉及到的政府相關(guān)部門有：渣土辦，城管，環(huán)衛(wèi)，公安等等。
公司高層可以向政府高層傳達(dá)一個(gè)信息：公司制度要求，土石方工程必須進(jìn)行招標(biāo)，但是在同等條件下，會(huì)盡量尊重當(dāng)?shù)氐囊蟆?/span>
二是：重視投標(biāo)單位組成
村組內(nèi)半壟斷勢(shì)力，村組內(nèi)當(dāng)?shù)卮迕扑]的代表，地區(qū)內(nèi)有絕對(duì)壓倒性勢(shì)力的土方單位，項(xiàng)目上根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r推薦的單位，當(dāng)?shù)氐脑凉?，集團(tuán)推薦有強(qiáng)勁實(shí)力的土方單位;
投標(biāo)單位甲方要平局一定要具備以下兩個(gè)方面：第一、一旦中標(biāo)，有能耐擺平或者協(xié)調(diào)各方，順利完成工程;第二、具有一定的資金實(shí)力，沒有卷入高利貸債務(wù)。
三是：各投標(biāo)單位充分溝通
為尊重各方投標(biāo)單位，來(lái)參加投標(biāo)單位，未中標(biāo)單位，均有投標(biāo)補(bǔ)償金額(1萬(wàn)-2萬(wàn)不等);
.跟各家來(lái)投標(biāo) 的單位，均要充分說(shuō)明當(dāng)?shù)貏?shì)力的復(fù)雜情況。
跟各家單位說(shuō)明，合理低價(jià)中標(biāo)是要求，但是招標(biāo)人有不選擇最低價(jià)中標(biāo)的權(quán)利。
備注：當(dāng)然，招標(biāo)的前提是沒有完全壟斷，項(xiàng)目判斷，有引入競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷的額可能;
B、計(jì)價(jià)方式：能夠綜合，絕不分項(xiàng);
如果是進(jìn)行招投標(biāo)，則建議采用大包干綜合單價(jià)，不區(qū)分土方、石方、淤泥、建筑垃圾與開辦費(fèi)。
但是綜合單價(jià)包含的內(nèi)容，需要提前說(shuō)明，并且為了便于投標(biāo)單位預(yù)估石方的量，需要提供地勘報(bào)告作為招標(biāo)依據(jù)之一;
如果是進(jìn)行單一對(duì)象的直接委托，在價(jià)格談判的時(shí)候，很有可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)方不想承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)(淤泥工程量，石方工程量的不確定性)。
所以，在此種情況下如果談判陷入僵局，則可以建議采用將石方，淤泥，開辦費(fèi)，單獨(dú)列支，以推進(jìn)談判進(jìn)展;
C、計(jì)量方式：事前約定好，事中不扯皮，事后好結(jié)算
計(jì)量方式應(yīng)事先約定，以下四個(gè)方面最有可能出現(xiàn)問(wèn)題：
一是：放坡及工作面是否計(jì)算工程量，計(jì)算或者不計(jì)算都沒有問(wèn)題，但是應(yīng)事先在合同或者招標(biāo) 文件中明確;
二是：淤泥的計(jì)量方式：如果場(chǎng)內(nèi)全部為魚塘，那么淤泥深度的界定則顯得非常重要，現(xiàn)如今淤泥深度的界定并沒有非常合適的辦法，這里介紹某標(biāo)桿企業(yè)合同中對(duì)于淤泥深度的界定規(guī)則如下：
三是：石方的計(jì)量方式：對(duì)于單獨(dú)小量不規(guī)則的石方，則只能采用現(xiàn)場(chǎng)丈量，體積預(yù)估，三方確認(rèn)的原則進(jìn)行計(jì)量;
如果是成片的石方，則一定要采用方格網(wǎng)來(lái)進(jìn)行測(cè)量，方格網(wǎng)的選取，可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，三方商討確定。
切不可直接在草簽單中注明一下石方的工程量，因?yàn)槭缴婕敖痤~較大，這樣的收方單數(shù)據(jù)無(wú)可追溯性;
四是、場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)土方再次外運(yùn)，是否計(jì)算松散系數(shù)的問(wèn)題，一般情況下是不予計(jì)算松散系數(shù)的，但是如果合同中并未明確約定，后期有可能出現(xiàn)索賠風(fēng)險(xiǎn);
D、界面劃分：界面劃分一定要清晰(土方與總包、土方與支護(hù)、土方與樁基、土方與園林);
一是：土方與總包，一般大開挖土方為土方單位，清槽、側(cè)壁，房心，基坑基槽土方為總包單位施工。
對(duì)于地庫(kù)側(cè)壁回填與地庫(kù)頂板回填，在有條件的情況下，建議歸為總包施工(有的地區(qū)壟斷性較高，無(wú)法歸為總包的除外)。
二是：土方與支護(hù)，兩個(gè)工程的交界面主要存在基坑邊坡的平整度的問(wèn)題，如果平整度不夠，則支護(hù)單位需要重新進(jìn)行邊坡修整才能進(jìn)行支護(hù)。如果界面劃分不清，則容易導(dǎo)致最終支護(hù)單位的索賠。
如果支護(hù)形式相對(duì)簡(jiǎn)單，則建議在同等價(jià)格條件下，將支護(hù)工程委托給土方單位施工，則不會(huì)出現(xiàn)界面劃分問(wèn)題;
如果支護(hù)形式稍偏復(fù)雜，土方單位沒有相應(yīng)的資質(zhì)和施工能力，則需要進(jìn)行分開，
在分開時(shí)需要在土方合同中進(jìn)行約定：土方修坡的平整度需要通過(guò)支護(hù)單位的驗(yàn)收方可。同時(shí)在支護(hù)單位的合同清單中要注明：支護(hù)的綜合單價(jià)需要包含人工修坡。
三是：土方與樁基，對(duì)于某些地區(qū)壟斷較為嚴(yán)重，就連人工挖孔樁的土方也必須由土方單位進(jìn)行外運(yùn)。
那么此時(shí)應(yīng)在樁基招標(biāo)清單中注明了，成孔土方由土方單位負(fù)責(zé)外運(yùn)，樁基單位出土后，由于沒有歸堆，或者土方歸堆過(guò)于零碎，導(dǎo)致土方單位需要進(jìn)行二次歸堆之后，才能一次開挖裝車，此時(shí)土方單位會(huì)要求進(jìn)行索賠簽證;
這種情況需要在樁基清單中務(wù)必進(jìn)行備注：成孔土方必須按照甲方的要求 ，在場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行成堆堆放。
其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方單位進(jìn)行商議，盡量達(dá)成一致的要求，避免后期簽證。
四是：土方與園林，兩者主要存在于種植土與景觀土方塑形是哪個(gè)單位施工的問(wèn)題，如果是景觀單位施工，則相對(duì)較為簡(jiǎn)單。
如果壟斷性較強(qiáng)，種植土與景觀土方塑形必須由土方單位施工的話則必須在土方合同中約定，種植土源必須征得景觀單位的認(rèn)可。
最終驗(yàn)收需要景觀單位參與 并且簽字確認(rèn)，避免后期景觀單位因?yàn)槊缒镜乃劳鰵w咎于種植土不合格的原因;
過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)和難點(diǎn)
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土方工程過(guò)程實(shí)施中有許多要點(diǎn)，如果有策劃、有預(yù)警、有方案，最終方案方能順利實(shí)施，且成本可控;
A、大盤土方：忌諱分地塊壟斷，一定做到價(jià)格統(tǒng)一(對(duì)于一個(gè)大盤有三個(gè)以上地塊的);
筆者正在經(jīng)歷的大盤(300萬(wàn)m2)土方，因?yàn)榈貕K橫跨幾個(gè)村組，由不同的人來(lái)承包土石方工程，這里面帶來(lái)以下幾個(gè)隱患：
一是：大盤跨地塊土方平衡將難以進(jìn)行：
因?yàn)閺腁地塊挖土，運(yùn)輸至B地塊回填，如果只給B地塊土方場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)及回填的錢，則A地塊老板肯定不會(huì)同意。
A地塊老板覺得自己到口的肥肉被人搶了的感覺，而且各個(gè)地塊承包人也會(huì)抱團(tuán)不同意這樣操作。
二是、大盤土方一般各個(gè)地塊價(jià)格一定要統(tǒng)一：
但是各個(gè)地塊承包人對(duì)于價(jià)格的期望不一致，導(dǎo)致最終土方承包價(jià)格不一樣的話，將會(huì)帶來(lái)巨大的隱患。
價(jià)格低的承包人肯定覺得吃虧，而且要想達(dá)成一致的價(jià)格非常困難，因?yàn)椴]有一個(gè)領(lǐng)頭的人來(lái)跟KFS談判。
解決方案：在項(xiàng)目開發(fā)之初，必須意識(shí)到這樣隱患的存在，在前期，想盡一切辦法協(xié)調(diào)背后的村組，一個(gè)大盤只跟一個(gè)土方承包人進(jìn)行談判。
背后賺取的利潤(rùn)由各個(gè)村組之間自行分配，且承包人應(yīng)獲得各個(gè)村委會(huì)的聯(lián)名簽字確認(rèn)。同意由某個(gè)承包人承包大盤土方;
當(dāng)然上述解決方案是在沒有辦法引入招標(biāo)機(jī)制的情況下才采用的。
B、預(yù)售節(jié)點(diǎn)：對(duì)于要趕預(yù)售節(jié)點(diǎn)，但又無(wú)法出土的情況，制定場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)方案，并且進(jìn)行報(bào)批;
作為項(xiàng)目成本，如果是為了趕預(yù)售節(jié)點(diǎn)，該增加的成本應(yīng)該是要支持的，但是你一定要注意以下三點(diǎn)：
要點(diǎn)一，轉(zhuǎn)幾棟樓的土方需要慎重：
假設(shè)本地塊有6棟樓，如果項(xiàng)目同事告訴你為支持預(yù)售節(jié)點(diǎn)，但是現(xiàn)在無(wú)法出土，需要場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)6棟樓塔樓的土方，那么你要特別注意
棟樓是否同一時(shí)間推出?如果分期推出，是否可以只轉(zhuǎn)運(yùn)第一批預(yù)售的樓棟?下一批預(yù)售樓棟 看情況再定?
要點(diǎn)二，塔樓土方和純地庫(kù)土方的范圍如何界定：
此時(shí)在同意工程部此種情況進(jìn)行簽證的同時(shí)，需要迅速的讓工程部出具塔樓基坑的開挖轉(zhuǎn)土方案。
工程部確認(rèn)后，方可進(jìn)行塔樓基坑的開挖，如果工程部沒有方案，那么土方單位很有可能隨便那么一挖，一棟主樓就可以多轉(zhuǎn)100多立方。
要點(diǎn)三，開挖完成面標(biāo)高收方確認(rèn)：
開挖完成后，立馬對(duì)開挖完成面進(jìn)行標(biāo)高進(jìn)行收方確認(rèn)，這樣可以進(jìn)行轉(zhuǎn)土工程量的確認(rèn)。
要點(diǎn)四，提前預(yù)警，避免二次轉(zhuǎn)土：
此時(shí)成本應(yīng)給出預(yù)警，需要工程同事注意土方對(duì)方位置(盡量避免堆放在塔樓位置)，避免土方隨意堆放，造成最終二次轉(zhuǎn)土。
筆者經(jīng)歷過(guò)的血的教訓(xùn)，一次場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)，工程部將一組團(tuán)的土方堆放在二組團(tuán)塔樓位置，原定二組團(tuán)半年后開工，有充足的時(shí)間。
隨后集團(tuán)突然調(diào)整供貨節(jié)點(diǎn)，要求二組團(tuán)馬上開工，為搶二組團(tuán)供貨節(jié)點(diǎn)，當(dāng)二組團(tuán)土方仍然不能外運(yùn)時(shí)，部分一次轉(zhuǎn)運(yùn)的土方再次場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)，增加無(wú)效成本。
C、運(yùn)距增加，土方單位要調(diào)價(jià)如何解決?
如果土方是進(jìn)行招標(biāo)，則運(yùn)距調(diào)整不建議調(diào)整單價(jià)，但是招標(biāo)文件里面除了模糊的確定土方卸土場(chǎng)與運(yùn)距由投標(biāo)方自行考慮外，還要特別注明一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示：
土方單位選定的卸土場(chǎng)需要考慮證件是否齊全，卸土區(qū)容量等各種情況，如果因?yàn)閲?guó)家政策原因或者外界因素導(dǎo)致原投標(biāo)單位選定的卸土場(chǎng)關(guān)閉或者無(wú)法使用，則運(yùn)距的改變導(dǎo)致成本的增加，招標(biāo)方不予承擔(dān)。
如果只有單一對(duì)象的直接委托，則建議在合同中明確運(yùn)距及卸土場(chǎng)位置。因?yàn)檫\(yùn)距是影響土方外運(yùn)單價(jià)的重要因素。
因?yàn)榄h(huán)保政策的收緊必然會(huì)導(dǎo)致部分卸土場(chǎng)關(guān)閉，如果運(yùn)距調(diào)整，土方單位必然以此為理由向甲方要求調(diào)整外運(yùn)單價(jià)。
此時(shí)，在直接委托合同約談之時(shí)，需要確定運(yùn)距變化導(dǎo)致的土方外運(yùn)價(jià)格調(diào)整的原則。
但是這里要把握一個(gè)重要原則：新增加的運(yùn)距，調(diào)價(jià)原則只保證增加土方單位因此而導(dǎo)致的成本增加，不能包含任何的利潤(rùn)。
一旦包含利潤(rùn)，則土方單位后期會(huì)以各種理由說(shuō)需要增加運(yùn)距，讓甲方進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，而甲方確很難以核實(shí)卸土場(chǎng)的相關(guān)情況，因?yàn)樾锻翀?chǎng)除了與合作的車隊(duì)進(jìn)行對(duì)接以外，不與其他任何人進(jìn)行對(duì)接業(yè)務(wù)問(wèn)題。
D、基坑開挖圖中的坑，你一定要注意
設(shè)計(jì)給出基坑開挖圖的階段，一般還在總圖階段，但是實(shí)際上在后期施工圖審查過(guò)程中，承臺(tái)的標(biāo)高有可能會(huì)進(jìn)行部分調(diào)整，導(dǎo)致已開挖的基坑需要進(jìn)行二次開挖或者回填。導(dǎo)致土方單位的索賠。
一般二次開挖的方量均可以計(jì)取，但是索賠爭(zhēng)議主要焦點(diǎn)在于：二次開挖的降效費(fèi)用，是否給予的問(wèn)題?
土方單位一般的訴求為，如果我一次性開挖完成，則效率要高很多，因?yàn)榧追皆驅(qū)е露伍_挖，相應(yīng)的降低效率的問(wèn)題，甲方應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。
所以設(shè)計(jì)給出的基坑開挖圖，需要設(shè)計(jì)和工程同事進(jìn)行簽字確認(rèn)。并且在合同中約定，如果開挖完成后應(yīng)開挖標(biāo)高需要進(jìn)行調(diào)整，只計(jì)取二次開挖的工程量，其余費(fèi)用不予計(jì)取。
土石方工程的監(jiān)察審計(jì)關(guān)
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土石方工程因其金額較大，工作成果不可恢復(fù)，故成為各大房企監(jiān)察審計(jì)的重點(diǎn)，主要注意以下幾個(gè)方面：
土方成本較為敏感，過(guò)程合規(guī)性與資料的合規(guī)性缺一不可，三大方面要重點(diǎn)關(guān)注：測(cè)繪方式，原始地貌，開挖方案;
A、測(cè)繪方式：自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，外聘測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，禁止土方自行測(cè)繪
一是自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)：
由于土方成本相對(duì)比較敏感，有的小型地產(chǎn)公司老板有自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)(俗稱“近衛(wèi)軍”)，也有局部大型房企有自己的土石方部門(例如：BGY)。
如果存在這種情況，項(xiàng)目上應(yīng)書面邀請(qǐng)內(nèi)部部門到場(chǎng)測(cè)量。為什么要書面?一是留下依據(jù)，二是如果對(duì)方未及時(shí)到場(chǎng)測(cè)量，為推進(jìn)開工，可聘請(qǐng)外部測(cè)量單位測(cè)量，以此作為免責(zé)依據(jù)。
二是外聘測(cè)繪公司
因?yàn)闇y(cè)繪金額較小，可進(jìn)行地區(qū)公司集采，可及時(shí)配合項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪。也有地產(chǎn)公司考慮到測(cè)繪偏差，同一地塊采取兩家測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪，以方量較少的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。
三是禁止土方自行測(cè)繪
不管采用何總測(cè)繪方式，對(duì)于大型土方測(cè)量都不可以讓土方單位自行測(cè)量(除非某局部補(bǔ)充測(cè)量)，否則測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性無(wú)法保證。
B、原始地貌：標(biāo)高、照片、攝像缺一不可;
一是人員齊全，原始地貌測(cè)量到場(chǎng)的人員必須有：甲方成本部，甲方工程部，監(jiān)理，測(cè)繪單位，土方單位，五方缺一不可。
而且理應(yīng)全程跟蹤測(cè)量，因?yàn)樵嫉孛矘?biāo)高測(cè)量涉及到測(cè)繪單位“手松手緊”的原則，對(duì)于土方標(biāo)高的測(cè)量是有一定影響的;
二是方格網(wǎng)成果及簽字的及時(shí)性，正常情況應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格要求測(cè)繪單位：當(dāng)天測(cè)繪，當(dāng)天出成果，當(dāng)天簽字，避免數(shù)據(jù)被篡改的可能性;
三是影像資料不可或缺，影像資料包括照片與錄像：
照片：整個(gè)地塊的原始地貌的照片、局部有代表性的照片(水溝，池塘，山坡，垃圾堆等)，地塊四周現(xiàn)狀的照片，五方人員在現(xiàn)場(chǎng)共同見證的照片;
錄像：整個(gè)地塊的高空錄像(采用無(wú)人機(jī)或高處錄像)，地塊四周現(xiàn)狀錄像(開車沿地塊四周一圈同時(shí)錄像)
四是原始地貌特殊部位的標(biāo)注
包括：未拆除的建筑物，明渠與水溝、池塘、需要補(bǔ)償?shù)牟说鼗蛘咔嗝绲姆秶?，需要破除的混凝土地面等特殊部位均?yīng)進(jìn)行標(biāo)注，如果場(chǎng)內(nèi)有池塘，應(yīng)先完成抽水，將淤泥表面的標(biāo)高進(jìn)行測(cè)量完成;
C、開挖方案：基坑開挖圖、平衡方案提前報(bào)批;
一是、圖紙及方案的提供：在開挖前，成本應(yīng)組織工程設(shè)計(jì)根據(jù)原始地貌、總圖及地庫(kù)埋深，要求設(shè)計(jì)提供基坑開挖圖(注意圖紙的簽字確認(rèn))，并且與工程共同編制土方平衡方案。
二是、圖紙及方案的報(bào)審：如果公司有相應(yīng)的基坑開挖圖及土方平衡方案的報(bào)審流程，則務(wù)必先完成流程審批后進(jìn)行開挖，并且將審批流程抄送給監(jiān)察審計(jì)部門。
如果公司無(wú)相應(yīng)報(bào)審流程，則應(yīng)在取得主管部門領(lǐng)導(dǎo)同意之后，書面抄送給監(jiān)察審計(jì)部門，并且限定監(jiān)察審計(jì)部門回復(fù)的時(shí)間，如未回復(fù)，視為同意;
三是、圖紙或方案中的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)說(shuō)明：土方在開挖之前，很多時(shí)候項(xiàng)目總圖并未完成審批，或者有其他很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)該在土方平衡方案中進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明。
例如：開挖標(biāo)高為暫定;暫無(wú)渣土證，出土受限，應(yīng)外運(yùn)的土可能需要內(nèi)轉(zhuǎn);地庫(kù)開挖的輪廓線有可能會(huì)調(diào)整等。
項(xiàng)目有可能根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，土方開挖方案及平衡方案可能會(huì)酌情做出相應(yīng)調(diào)整;
這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)說(shuō)明，可以避免后期被監(jiān)察審計(jì)部門指出：項(xiàng)目不按報(bào)審方案執(zhí)行。
當(dāng)然如果方案進(jìn)行了大的調(diào)整，建議將方案重新抄送監(jiān)察審計(jì)部門。如果只是小量變動(dòng)，則由項(xiàng)目酌情處理。
D、注重溝通：事前邀請(qǐng)，事中合規(guī)，事后備案;
對(duì)于一個(gè)職業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的公司，這點(diǎn)自然無(wú)須擔(dān)心，公司自有章程。
如果對(duì)于中小型地產(chǎn)公司公司規(guī)章制度在土石方方便并不健全，作為成本人員應(yīng)牢記以下溝通要點(diǎn)：
一是對(duì)于有自己測(cè)繪團(tuán)隊(duì)的公司
如果公司有自己的測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，那么應(yīng)提前書面或者郵件邀請(qǐng)公司測(cè)繪人員到場(chǎng)測(cè)繪，同時(shí)商議測(cè)繪時(shí)間，并且說(shuō)明延遲測(cè)繪可能對(duì)項(xiàng)目造成的影響。
如果公司測(cè)繪人員因其他緣由(如：項(xiàng)目太多人手不夠)，那么則需要測(cè)繪團(tuán)隊(duì)那邊進(jìn)行書面回復(fù)。
這個(gè)動(dòng)作的要點(diǎn)是：書面邀請(qǐng)(包括郵件)，書面回復(fù)(包括郵件)，抄送審計(jì)，表明自己已經(jīng)盡到邀請(qǐng)的義務(wù);
二是外聘測(cè)繪公司測(cè)繪
如果公司外聘測(cè)繪公司對(duì)原始地貌進(jìn)行測(cè)繪，如果有可能盡量書面(函件或公司內(nèi)部郵件)邀請(qǐng)監(jiān)察審計(jì)到場(chǎng)旁站。
并且一定注明：如監(jiān)察審計(jì)人員多久之前不回復(fù)或者無(wú)法到場(chǎng)，項(xiàng)目將直接開展測(cè)繪工作，視為公司監(jiān)察審計(jì)人員無(wú)意見;
避免監(jiān)察審計(jì)人員，事前不參與，事中無(wú)意見，事后找麻煩;
三是成果資料及時(shí)抄送監(jiān)察審計(jì)
所有成果資料，包括不限于：影像資料，測(cè)繪方格網(wǎng)及測(cè)繪報(bào)告等應(yīng)在三個(gè)工作日之內(nèi)抄送(紙質(zhì)文件或者公司內(nèi)部郵件)給監(jiān)察審計(jì)部門。
并且注明：請(qǐng)?jiān)趲讉€(gè)工作日之內(nèi)對(duì)抄送資料提出意見，如無(wú)意見，現(xiàn)場(chǎng)按照原始資料歸檔，并且開展相關(guān)工作;
這種情況適用在：監(jiān)察審計(jì)人員并未參與過(guò)程測(cè)繪，避免待你土方開挖后，審計(jì)監(jiān)察部門對(duì)原始資料提出意見，屆時(shí)原始地貌被破壞，將無(wú)法再?gòu)?fù)核資料。
總 結(jié)
土方成本是項(xiàng)目開始成本管控的一個(gè)重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)，作為從業(yè)人員，應(yīng)有清晰的思路去推進(jìn)此項(xiàng)工作：
1.投拓前的土方踏勘：施工難度，地質(zhì)地貌，市場(chǎng)調(diào)研，土方平衡，應(yīng)有個(gè)大致的判斷;
2.土石方的前期策劃：調(diào)研土方稀缺情況相反的項(xiàng)目，土方富余可建議采用微地形，節(jié)地模式可大大節(jié)約土方成本，山體地塊可做成坡地別墅;
3.土方價(jià)格因素調(diào)研：對(duì)調(diào)研途徑，調(diào)研要素，調(diào)研價(jià)格進(jìn)行了簡(jiǎn)要說(shuō)明;
4.招標(biāo)直委要點(diǎn)難點(diǎn)：招標(biāo)方式，計(jì)價(jià)方式，計(jì)量方式，界面劃分進(jìn)行重點(diǎn)介紹;
5.過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)難點(diǎn)：大盤土方，預(yù)售階段，土方調(diào)價(jià)，基坑開挖圖中的坑一一說(shuō)明;
6.土石方監(jiān)察審計(jì)關(guān)：測(cè)繪方式，原始地貌，開挖方案，闡述了三個(gè)方面的注意事項(xiàng)
文章來(lái)源：地產(chǎn)成本微觀察